주택청약 가점제와 추첨제의 실제 당첨 확률 차이

청약 당첨의 문턱은 갈수록 높아지고 있습니다.
“가점이 낮으면 추첨제 노려야지”, “점수는 안 되지만 운은 있을지도”라는 말, 한 번쯤 해보셨을 텐데요.
가점제와 추첨제는 어떤 기준으로 나뉘며, 실제 당첨 확률은 얼마나 차이가 날까요?

이번 글에서는 가점제와 추첨제의 구조적 차이, 실제 청약 사례를 기반으로 한 당첨 확률 비교, 그리고 청약 전략에 어떤 영향을 미치는지 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

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주택청약 가점제와 추첨제의 실제 당첨 확률 차이

주택청약 제도 요약: 가점제 vs 추첨제

주택청약제도에서 일반 공급 물량은 가점제 또는 추첨제 방식으로 당첨자를 선정합니다.
분양가, 면적, 지역, 유형 등에 따라 그 비율이 달라지며, 신청자의 조건에 따라 유리한 방식도 달라집니다.

구분	가점제	추첨제
방식	점수 높은 순으로 당첨	무작위 추첨
대상자	무주택자 우선	무주택자 + 1주택자 일부
주요 적용	전용 85㎡ 이하	전용 85㎡ 초과 일부, 민영주택
주요 조건	무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간	나이, 주택소유 여부 등

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가점제, 점수가 높을수록 유리한 구조

가점제는 무주택자 중심의 제도입니다. 총 84점 만점으로 아래 항목의 점수를 더해 순위를 결정합니다.

항목	최대 점수
무주택 기간	32점 (15년 이상)
부양 가족 수	35점 (6인 이상)
청약통장 가입기간	17점 (15년 이상)

가점이 70점 이상이면 수도권에서 매우 높은 당첨 가능성을 가집니다.
하지만, 50점 미만이라면 주요 지역에선 거의 당첨 가능성이 없습니다.

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추첨제, ‘운’이 작용하는 듯 보이지만 그 안에도 구조가 있다

추첨제는 일정 조건을 갖춘 지원자 중 무작위로 당첨자를 선정합니다.
하지만 무주택자 우선 배정, 무자녀 가구 불리 등 공정성을 보완한 제한이 붙습니다.

예시:

• 민영주택 추첨제 중 75%는 무주택자 우선, 25%는 일반 경쟁
• 무주택자 중에서도 자녀가 있거나 1인 가구가 아닌 경우 유리

즉, 단순 추첨이라기보다 유리한 조건이 구조적으로 설정된 추첨입니다.

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실제 당첨 확률, 어느 쪽이 더 유리할까?

공공과 민영, 면적, 지역에 따라 천차만별이지만, 대표 사례를 비교해 보면 다음과 같습니다.

📌 2024년 수도권 민영아파트 예시

조건	평균 당첨 점수	가점제 당첨률	추첨제 당첨률
서울 전용 84㎡ 이하	67점	약 1.2%	해당 없음
경기 과천 민영 84㎡ 초과	45점 이하	해당 없음	약 3.7%
인천 민영 85㎡ 초과	점수 무의미	해당 없음	약 5.2%

→ 가점제는 ‘점수 게임’, 추첨제는 ‘경쟁자 수에 따른 확률 게임’입니다.

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나에게 유리한 방식은?

조건	유리한 방식
무주택 기간 길고 부양가족 있음	가점제 유리
신혼부부, 1~2인가구, 무자녀	추첨제 유리
고가 주택, 대형 평형 청약	추첨제 가능성 높음
40대 이상 3~4인 무주택 가구	가점제 당첨 확률 상승 구간

즉, 가점 60점 이상이면 가점제를 노리고, 40점 이하라면 추첨제를 적극 활용하는 전략이 필요합니다.

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청약 전략 짜는 팁

1. 내 가점 계산부터 하세요
   → 무주택 기간, 부양가족, 가입기간은 주기적으로 갱신 필요
2. 청약홈에서 모집공고문 꼼꼼히 확인
   → 당해지역, 가점/추첨 비율, 특별공급 비중 등 필수 확인
3. 가점제 경쟁 과열 지역은 과감히 포기하고 추첨제 위주로 도전
   → 수도권 외곽, 85㎡ 초과 물량 공략
4. 자녀 계획이 있다면 타이밍 조정도 고려 가능
   → 유자녀 여부는 당첨 확률에 직접적 영향

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결론

가점제는 점수 싸움, 추첨제는 구조를 아는 사람이 유리한 운 게임입니다.
막연히 “점수 낮으니 추첨만 노려야지”가 아니라, 자신의 조건과 청약 물량의 구조를 분석하여 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.

청약 당첨은 더 이상 운이 아닌 정교한 데이터 기반 분석의 영역으로 바뀌고 있습니다.
내 점수와 조건에 맞는 전략, 지금부터 세워보세요.