전세 계약 중 집주인이 바뀌었다면? 반드시 확인해야 할 3가지

 

전셋집에 잘 살고 있는데 갑자기 “집주인이 바뀌었습니다”라는 연락을 받는다면 어떤 기분일까요?
대부분의 세입자는 불안하고 혼란스럽습니다.
“전세금은 안전할까?”, “신고를 다시 해야 하나?”, “계약이 무효되는 건 아닐까?”
이런 걱정이 먼저 앞서죠.

 

하지만 전세계약 중 집주인이 바뀌는 건 법적으로 허용된 상황이며, 일정한 요건만 충족된다면 세입자의 권리는 그대로 보호됩니다.
문제는, 이를 몰라서 불이익을 당하거나 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우도 있다는 것.

 

오늘은 집주인이 변경됐을 때 꼭 확인해야 할 3가지 핵심 포인트를 정리해드립니다.

 

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✅ 1. 새로운 소유자에게 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 유지되는지 확인

🔍 대항력 = 세입자가 임대차 계약의 존재를 제3자에게 주장할 수 있는 권리

→ ‘전입신고 + 실제 거주’ 조건이 충족되면 성립됩니다.

새로운 집주인이 나타났다고 해서 전세 계약이 사라지는 건 아닙니다.

하지만 대항력이 없는 경우, 새 집주인이 세입자를 인정하지 않을 수도 있고, 전세보증금도 못 돌려받을 위험이 있습니다.

📌 이럴 때 꼭 확인하세요!

• 내가 전입신고는 했는가?
• 내가 해당 주소에 실제 거주 중인가?
• 계약서에 확정일자를 받았는가?

항목	필요 여부	설명
전입신고	필수	대항력 발생 요건
실제 거주	필수	전입만 해놓고 거주 안 하면 인정 안 됨
확정일자	강력 추천	우선변제권 확보 위해 필요

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✅ 2. 등기부등본 상 소유자 변경일 확인 + 새 집주인에게 계약서 통지

집주인이 바뀌면 등기부등본에는 새로운 소유자의 이름이 기재됩니다.
📄 이때 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 열람입니다.

 

👉 인터넷등기소 접속 후
건물 주소 입력 → 등기사항전부증명서 열람

✅ 소유권 이전이 언제 이루어졌는지
✅ 전세 계약일이 그보다 먼저인지 나중인지
→ 이 시점에 따라 내 보증금 보호 순위가 바뀔 수 있습니다.

 

또한, 새 소유자가 나타난 경우
“기존 전세계약을 인계받아야 한다”는 점을 통지하는 것이 중요합니다.

📌 문자·등기우편 등으로 ‘통지 증거’를 남기세요!

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✅ 3. 전세보증보험 가입 여부와 해지 여부 확인

전세보증보험(=HUG, SGI 등)은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사가 대신 반환해주는 제도입니다.

그런데 집주인이 바뀌면 기존 보험이 자동으로 유지되지 않을 수 있습니다.
특히 새 집주인의 신용도, 금융이력에 따라 보증 유지 거절 사례도 발생합니다.

 

📌 아래 항목을 반드시 체크하세요:

• 기존 전세보증보험 유지 여부
• 보증회사에 '집주인 변경 통보'가 되었는지
• 새 집주인 명의로 전세보증보험 재가입 가능 여부

✔️ 보증 해지됐는데 몰랐다가 나중에 퇴거 시 전세금 미회수 사고로 이어질 수 있습니다.
→ 전세보증보험 상태는 반드시 직접 확인해야 합니다.

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💡 집주인이 바뀌었을 때 세입자가 당장 해야 할 것 요약

항목	설명
등기부등본 열람	소유자 변경 시점, 소유주 이름 확인
대항력 요건 점검	전입신고 + 실거주 유지 중인지
확정일자 점검	우선변제권 확보 상태인지 확인
전세보증보험 확인	보증 유효 상태인지 점검
새 집주인에 통지	기존 계약을 승계받는다는 사실을 알림 (문자 or 등기)

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📌 이런 경우엔 특히 주의하세요!

• 등기부등본 열어보니 전세권 설정 없이 전입도 안 한 상태였다면?
  → 보증금 전액을 잃을 수도 있습니다.
• 새 집주인이 “난 계약 몰라요, 나가주세요”라고 한다면?
  → 전입신고 + 실거주 + 확정일자가 있다면 법적으로 보호됨
  → 없으면 실거주를 입증하거나 계약서 사본, 송금내역 등 제출해야 함
• 새 집주인이 다세대주택 전체를 경매로 인수한 경우
  → 선순위 근저당권자가 있으면 보증금 보호가 어려울 수 있음
  → 보증보험으로도 일부만 보장 가능

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결론

전세 계약 도중 집주인이 바뀌는 일은 생각보다 흔하게 발생합니다.
이런 경우, 세입자가 기본적인 권리 요건(대항력, 확정일자, 보증보험)을 갖추고 있다면 보호받을 수 있습니다.
중요한 건, 변동이 생겼을 때 바로 점검하고 필요한 조치를 취하는 것입니다.

등기부등본 조회, 전세보증보험 확인, 통지 절차까지 3가지만 빠르게 체크하신다면 불안할 필요 없습니다.
내 전세금, 내가 지켜야 합니다!